BIENES
RAICES
•
Nociones generales
•
Compraventa
•
Permuta
•
Arrendamiento
Nociones
generales.
Se
denomina bienes raíces o inmuebles
aquellos que no pueden transportarse un
lugar a otro, como las tierras y minas,
y las que adhieren permanentemente a ellas
como los edificios, los árboles.
La
ley considera inmuebles, aunque por su
naturaleza no lo sean, las cosas que están
permanentemente destinadas al uso, cultivo
y beneficio de un inmueble.
En
resumen, son inmuebles los predios rurales
y urbanos, así como las casas o
edificios que se encuentran en ellos.
También existen ciertos bienes
muebles que la ley considera inmuebles
por destinación, pero éstos
se consideran muebles para efectos de
constituir derechos a favor de terceros,
es decir, por lo que no se le aplican
las reglas de los inmuebles para efectos
de su transferencia.
La
concesión minera es también
un inmueble. Se aplican a ésta
las reglas generales contenidas en el
Código Civil y las especiales establecidas
en la legislación minera.
En
general, la ley sujeta a los actos que
tienen por objeto un inmueble a requisitos
especiales en consideración a su
importancia patrimonial. Tales requisitos
son formalidades para la validez del acto
o bien para proteger el patrimonio del
propietario o a los terceros ajenos al
acto.
En
los siguientes puntos se explicará
brevemente algunos actos que tienen por
objeto un bien inmueble
Compraventa
de bienes raíces.
La
compraventa es un contrato en que una
de las partes de obliga a dar una cosa
y la otra a pagarla en dinero.
En
el caso de los bienes muebles, basta que
las partes se pongan de acuerdo en la
cosa y en el precio para que exista o
sea válida jurídicamente.
Sin embargo, por diversas razones la ley
puede establecer que se cumplan determinados
requisitos, como por ejemplo, entregar
boleta o factura de venta. Pero aunque
no se cumpla con ellos el contrato es
válido, y por consiguiente, las
partes deben dar cumplimiento a sus obligaciones,
es decir, entregar el bien, por una parte,
y pagar el precio, por la otra, a los
cuales pueden agregarse otras obligaciones
según hayan convenido. La omisión
del requisito en este caso sólo
dará lugar a las sanciones que
la ley señale, así, por
ejemplo, multas.
En
el caso de los bienes inmuebles es distinto,
pues la ley exige que debe efectuarse
por escritura pública. La omisión
de este requisito implica que el acto
no produce efectos ante el derecho. Por
tanto, las partes ninguna obligación
contraen. Así, si una persona acuerda
verbalmente con otra la venta de su casa
a un precio determinado, no tendrá
la obligación de entregarla mientras
no se haya otorgado la escritura pública.
Efectuada
la venta por escritura pública,
deben cumplirse las obligaciones que nacen
del contrato de compraventa. El comprador
está obligado a pagar el precio
convenido y el vendedor a entregar el
inmueble.
El
comprador no se hace dueño del
bien una vez celebrado el contrato. Se
requiere que el vendedor le haga la “tradición”
de él. La “tradición”
de las cosas la define la ley como “la
entrega que hace el dueño de ellas
a otro, habiendo por una parte, la facultad
intención de transferir el dominio,
y por la otra la capacidad e intención
de adquirirlo”. La entrega puede
ser real o simbólica.
Para
que este acto tenga valor ante el derecho
debe cumplir con los requisitos que establece
la ley. No basta con la entrega material,
es decir que el vendedor le permita al
comprador hacer uso del inmueble.
La
“tradición” se efectúa
solamente mediante la inscripción
del título, esto es la escritura
de compraventa, en el Registro de Propiedad
que lleva el Conservador de Bienes Raíces
de la comuna en la que está situado
el inmueble. Sólo una vez cumplido
este trámite el comprador se hará
dueño del bien.
Sin
embargo, es conveniente tener presente
que el comprador no se hará dueño
si el vendedor no lo era, aunque el inmueble
se haya inscrito a su nombre en el registro
del Conservador. De allí que cuando
se pretende adquirir un bien raíz
es conveniente consultar a un abogado
para que efectúe un estudio de
títulos, es decir, investigue si
el vendedor cuenta con las facultades
para enajenar, si tiene autorización
de la cónyuge cuando está
casado en sociedad conyugal o el bien
esta declarado como bien familiar, si
el bien tiene hipotecas, prohibiciones,
está embargado, etc. De lo contrario
puede ocurrir que, aún cumpliéndose
los trámites señalados anteriormente
el comprador no llegue a adquirir el dominio
sobre el inmueble, la venta se anule porque
el vendedor no tenía facultades
para enajenar, aparezca un tercero que
reclama derechos sobre el predio, etc.
En
resumen, cuando una persona desea adquirir
un bien raíz es conveniente solicitar
a un abogado que efectúe un estudio
de títulos. Si no quiere o no puede
hacerlo, al menos pedir en el Conservador
de Bienes Raíces certificados de
dominio, de hipotecas y gravámenes,
y de prohibiciones de enajenar.
Efectuado
lo anterior, que es recomendable, pero
no obligatorio, se debe proceder a celebrar
el contrato por escritura pública,
la cual deberá se posteriormente
inscrita en el Registro de Propiedad.
Permuta
La
permutación o cambio es un contrato
en que las partes se obligan mutuamente
a dar una cosa determinada por otra.
Tratándose
de bienes raíces, la permuta debe
efectuarse por escritura pública
e inscribirse en el Registro de Propiedad.
Se
aplican las reglas de la compraventa.
Arrendamiento
El
arrendamiento es un contrato en que dos
partes se obligan; una a conceder el goce
de una cosa, ejecutar una obra o prestar
un servicio, y la otra a pagar por este
goce, obra o servicio un precio determinado.
Cuando el precio se paga periódicamente
se denomina renta.
La
ley regula varios tipos de arrendamiento.
La información que se entrega en
esta página sólo se refiere
al arrendamiento de cosas, esto es, cuando
se entrega el goce de una cosa, y concretamente,
al arrendamiento de bienes inmuebles.
El
contrato de arrendamiento es consensual,
lo cual significa que basta que las partes
hayan convenido en la cosa y en el precio
para que se considere existente y válido.
Las partes además, pueden acordar
otras materias en el contrato.
A
pesar de lo afirmado anteriormente, es
conveniente que el contrato conste por
escrito para facilitar la prueba de las
obligaciones, e incluso puede ser conveniente
celebrarlo por escritura pública.
El
arrendatario no tiene facultades para
subarrendar el inmueble, salvo que se
hubiese estipulado o en el caso que se
mencionará más adelante
respecto de los bienes raíces urbanos.
En
caso que el derecho de propiedad del arrendador
se extinga por haberse transferido el
inmueble a terceros, éstos no están
obligados a respetar el arrendamiento.
Así, en caso que el arrendador
venda y transfiera el inmueble, el adquirente
no está obligado a respetar el
arrendamiento, pues es ajeno al contrato,
pudiendo exigir que el arrendatario le
restituya el inmueble. Sin embargo, están
obligados a respetar el arrendamiento
las siguientes personas:
Todo
aquel a quien se transfiere el derecho
del arrendador a título gratuito.
Por ejemplo, si el inmueble es donado
a otra persona, ésta debe respetar
el arrendamiento.
Todo
aquel a quien se transfiera el derecho
del arrendador a título oneroso,
siempre que el arrendamiento conste en
escritura pública. Por ejemplo,
si el arrendador vende y transfiere el
inmueble a otro, éste no podrá
exigir que el arrendatario le entregue
el bien, si el contrato de arrendamiento
se celebró por escritura pública.
Los
acreedores hipotecarios, si el arrendamiento
ha sido otorgado por escritura pública
inscrita en el Registro del Conservador
antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario podrá requerir
por sí sólo la inscripción.
En
el caso que, extinguiéndose el
derecho del arrendador por un hecho o
culpa suya, como por ejemplo, cuando vende
el inmueble, y el adquirente no está
obligado a respetar el arrendamiento,
deberá indemnizar los perjuicios
al arrendatario.
El
arrendamiento de bienes raíces
urbanos está sometido a una regulación
especial, establecida en la ley 18.101,
que tiene por finalidad proteger a los
arrendatarios. Ello, sin perjuicio de
que se apliquen también las reglas
generales del arrendamiento establecidas
en el Código Civil, enunciadas
anteriormente.
Los
bienes raíces urbanos son los ubicados
dentro de radio urbano respectivo. En
general, se trata de casas, departamentos,
bodegas; inmuebles conformados por el
terreno en el cual están situados
y las construcciones respectivas. La ley
también se aplica a los arrendamientos
de vivienda situados fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre que su
superficie no exceda de una hectárea.
Sin
embargo, la ley no se aplica a los siguientes
bienes raíces urbanos, los cuales
se rigen sólo por el Código
Civil u otras reglas especiales, según
veremos:
·
Predios de cabida superior a una hectárea
y que tengan aptitud agrícola,
ganadera o forestal, o estén destinados
a ese tipo de explotación;
Inmuebles
fiscales;
· Viviendas que se arrienden por
temporadas no superiores a tres meses,
por períodos continuos o discontinuos,
siempre que lo sean amobladas y para fines
de descanso o turismo;
·
Hoteles, residenciales y establecimientos
similares, en las relaciones derivadas
del hospedaje, y
Estacionamientos
de automóviles y vehículos.
No
obstante, los juicios que se originen
en relación con contratos a que
se refieren los números 3 y 5,
tramitarán de acuerdo con el procedimiento
sumario al que se hace mención
más adelante.
Las
reglas especiales se refieren básicamente
a la terminación del arrendamiento.
A este respecto cabe tener presente que,
en los contratos cuya renta de arrendamiento
se haya pactado mes a mes y a los de duración
indefinida el arrendador sólo podrá
ponerles término mediante desahucio
judicial. El desahucio es la terminación
del contrato por voluntad de una de las
partes, por tanto las partes pueden poner
término al contrato de común
acuerdo sin que sea necesaria esta gestión
judicial.
El
arrendatario tendrá un plazo de
cuatro meses para desocupar y restituir
el inmueble, plazo que se cuenta desde
que la demanda es notificada. El plazo
se aumenta en dos meses por cada año
completo que el arrendatario hubiese ocupado
el inmueble. Sin embargo, el plazo más
el aumento que corresponda no podrá
exceder, en total, de doce meses. Naturalmente
que el arrendatario deberá pagar
la renta convenida durante este plazo.
El arrendatario desahuciado podrá
restituir el inmueble antes de expirar
el plazo que la ley le concede, pues se
ha establecido en su beneficio. En este
caso estará obligado a pagar la
renta de arrendamiento sólo hasta
el día de la restitución.
En
los contratos de plazo fijo que no exceda
de un año, el arrendador sólo
podrá solicitar judicialmente la
restitución del inmueble y, en
tal evento, el arrendatario tendrá
derecho a un plazo de cuatro meses, contado
desde la notificación de la demanda.
Esto no se aplica en caso que el arrendamiento
termine por expiración del plazo
convenido, pues en este caso el arrendatario
deberá restituir el inmueble inmediatamente.
En
los contratos de arrendamiento de inmuebles
destinados a la habitación de duración
superior a un año el arrendatario
estará facultado para subarrendar,
salvo que en el contrato se hubiese acordado
que el arrendatario carece de este derecho.
En este caso el arrendatario podrá
poner término anticipado al contrato
pagando la renta sólo por el tiempo
que hubiese hecho uso del inmueble pero
no por el plazo que falte para terminar
el arrendamiento.
Las
controversias que surjan entre las partes
con motivo del contrato se tramitan judicialmente
mediante el procedimiento sumario, el
cual es breve, pues una vez presentada
la demanda se cita a las partes a una
audiencia o comparendo, tras lo cual el
juez pronuncia el fallo. Las partes deben
recurrir al juez de letras que corresponda
al domicilio del demandado. La demanda
debe ir patrocinada por un abogado habilitado
para el ejercicio de la profesión.
Así, por ejemplo, se tramitan mediante
este procedimiento materias tales como
el desahucio, la terminación del
arrendamiento, restitución de la
propiedad por extinción del derecho
del arrendador y otras derivadas del contrato.
El
arrendamiento de predios rústicos
también tiene algunas reglas especiales.
El
contrato en este caso es solemne, es decir,
debe cumplir los requisitos que indica
la ley para que tenga validez. La ley
dispone que deberá celebrarse por
escritura pública o privada. Si
se celebra por escritura privada es necesaria
la presencia de dos testigos mayores de
dieciocho años.
El
arrendatario no podrá subarrendar
o ceder de otro modo la tenencia total
o parcial del terreno, ni introducir mejoras
sin autorización previa y por escrito
del propietario.
Además
deberá dar cumplimiento a todas
las disposiciones contractuales, legales
y reglamentarias sobre protección
y conservación de los recursos
naturales, con respecto a los existentes
dentro del predio objeto del contrato
y de todos aquellos que sirvan para su
explotación.
El
incumplimiento de las obligaciones anteriores
dará derecho al arrendador para
pedir la terminación del arrendamiento.
Además,
si el arrendador vendiere o transfiriere
a cualquier título el predio arrendado,
el nuevo propietario estará obligado
a mantener los términos del contrato
de arrendamiento, salvo acuerdo de éste
con el arrendatario. Esto no se aplica
en el caso de las ventas forzadas, decretadas
por resolución judicial.